임대주택(공공임대·공공분양) 계약 또는 재계약 시, 공급자가 계약자 및 세대원 전원의 주택 소유 여부를 조회하는 핵심 기준과 예외를 한 번에 정리했습니다.
모집공고일(또는 재계약 안내일)을 기준으로 판정합니다. (법적 근거: 주택공급에 관한 규칙, 공공주택 특별법 등)
- “임대주택 계약 전 반드시 확인하세요 — '주택 소유 여부' 완전 정리”
- 판정 기준은 모집공고일(신청시) 또는 재계약 안내일을 기준으로 합니다. 공급자는 세대 구성원 전원의 기록을 조회합니다.
- 분양권·입주권·주택의 공유지분도 원칙적으로 '주택 소유'로 봅니다. 다만 법령에서 정한 예외(특정 소형주택, 비주거용 건물 등)는 무주택으로 인정될 수 있습니다.
확인 방법 — 누굴, 언제, 어떻게 조회하나?
공급자는 계약자 및 세대원 전원을 대상으로 모집공고일(또는 재계약 안내일) 기준으로 주택 보유 여부를 확인합니다. 조회 대상은 등기·건축물관리대장·분양계약서(분양권), 입주권 등 관련 공적·민간 자료를 통해 확인합니다.
- 기준일: 모집공고일(신청일) 또는 재계약 안내일을 기준으로 판정합니다.
- 대상자: 계약자 + 세대원(주민등록상 동일세대 구성원). 합가·전입 등으로 세대가 변경되면 판정 결과에 영향이 있습니다.
- 자료조회: 등기부등본, 건축물관리대장, 분양계약서(분양권), 입주권 관련 서류 등을 확인합니다. 지방자치단체·국토교통부·청약시스템 등과 연계해 조회합니다.
'주택'의 범위 — 어떤 건물이 주택으로 보이나?
법령상 주택의 범위는 넓게 해석됩니다. 아래는 공급자가 판정할 때 주로 포함하는 항목들입니다.
주택(또는 분양권) 소유 기준 — 언제 '소유'로 보는가?
공급자는 분양권·입주권·주택 또는 그 공유지분을 소유한 경우를 원칙적으로 주택 소유로 봅니다. 단, 법령(주택공급에 관한 규칙 제53조 등)에서 정한 예외에 해당하면 '주택을 소유하지 아니한 것으로 본다'고 규정하고 있습니다.
- 원칙: 등기부·분양계약서·입주권 보유 등으로 소유가 확인되면 '유주택'으로 판정.
- 분양권 포함: 분양권·입주권 보유 역시 주택 소유에 해당(일부 시점·사업별 예외 존재). 특히 2018.12.11 이후 일부 분양권 규정이 강화되어 예외가 줄었습니다.
- 공유지분: 분양권·주택의 공유지분을 소유한 경우도 원칙적으로 '소유'로 봄.
무주택으로 인정되는 주요 예외(사례)
법령에는 '원칙은 소유로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다'는 예외 조항들이 있습니다. 공급자는 이 예외 요건을 꼼꼼히 따져 무주택 여부를 판단합니다. 아래는 자주 적용되는 예시들입니다.
- 소형·저가주택: 일정 면적(예: 도시형생활주택 20㎡ 이하 등) 또는 일정 가격 이하인 소형주택은 무주택으로 인정될 수 있음(단, 적용범위는 공급유형·시행시점에 따라 다름).
- 철거예정·멸실된 주택: 철거·멸실된 사실이 명확하고 기준일 이전에 소유권이 소멸된 경우 예외적으로 무주택으로 인정될 수 있으나, 판례·해석사례에 따라 세부 판단 필요.
- 일시적 전매로 이미 처분한 분양권: 과거 분양권을 전매하여 현재 소유 사실이 없으면 무주택으로 봄. 다만 '분양권의 공유지분' 등은 예외 없이 유주택으로 간주될 수 있음.
- 공공임대주택 관련 예외: 공공임대 공급의 경우 일부 항목(예: 특정 제6호·제9호·제11호)은 적용하지 않는 등 별도 규정이 존재합니다(공급유형별 차이).
공공기관 실무자가 주택 소유를 판단하는 기본자료
- 모집공고일(또는 재계약 안내일)을 명확히 규정하고, 그 기준일을 전산상·서면상으로 고정/확인
- 계약자·세대원 전원의 등기부·건축물관리대장·분양계약서·입주권 자료를 일괄 조회하고 결과를 기록(증빙 보관).
- 분양권 관련 판정은 '사업시행 승인·모집공고 시점' 등 세부 적용 시점을 확인하여 예외 적용 여부를 판단
- 무주택 예외 사안(소형주택, 철거 등)이 의심되면 관련 서류(철거계약서, 감정서, 재산세 과세기록 등)를 요구해 객관적으로 확인/검증
- 공공임대·특별공급 등 공급유형별로 적용제외 항목이 다르므로 내부 매뉴얼에 공급유형별 판정 로직을 확인
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